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教えて鑑定士 質問詳細

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質問日:2020/02/15

所有の土地に築35年の5階建ての建物があります。どち…


投稿者:hanakoさん

所有の土地に築35年の5階建ての建物があります。どちらも、私の所有です。この物件を買いたい人が、不動産鑑定士を入れ金額の交渉をしてきています。買いたいひとは、現在この建物を私から賃貸しています。質問は、鑑定額のことです。
土地価格71,000,000円ー建物解体費50,000,000円その金額に、建物価格13,000,000円×50%を足した金額を鑑定評価額にしています。
今後もこの建物に居住するにもかかわらず、解体費を差し引いてくる、鑑定士の算出方法のやり方は、正しいのでしょうか。ちなみに、私が業者に解体見積もりを依頼すると10,000,000円位です。

質問者分類:土地オーナー 回答件数:1件

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回答者:不動産ブレーン

回答日:2020/02/28

hanakoさん 様

鑑定評価の評価条件等詳細が不明なので、なんとも言えませんが
記述の状況であれば、貸家及びその敷地を当該賃借人が買い取る場合の
限定価格の評価とするのが一般的です。

そうすると問題となるのは、借家契約の内容:契約の経緯・既往期間・現在の賃料・期間、普通借家or定期借家等によりその借家権相当額の考量と、借家関係が消滅することによる復帰価格を総合的に勘案する必要が有ります。

ところで、現在の情報のみで判断すれば、評価額は27,500,000円ですねこれは更地価格の約39%相当ですので極めて低い価格と考えます。取り壊し費用は、建物規模構造が不明ですがRC造でもm2単価30,000円程度と思われます。どの程度建物の経済的耐用年数が残っているか解りませんが、貸家なので現在の収益価格をも考量すべきと思います。

何れにしても、その評価書の具体の内容をお知らせいただければ妥当な評価書かどうかの判断は直ぐにでも出来ますので、メール等にてお気軽にお問い合わせください。

不動産ブレーン:一級建築士・不動産鑑定士:町田 晋平


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