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教えて鑑定士 質問詳細

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質問日:2019/09/13

鑑定評価額の算出方法について質問があります。 DC…


投稿者:yasuhiroさん

鑑定評価額の算出方法について質問があります。

DCF法による価格:2,000,000,000円
 割引率:4.3%
 最終還元利回り:4.7%
 純収益:100,000,000円(毎年一定)
 期間:20年間

という条件がある場合、DCF法による価格:2,000,000,000円を算出する計算方法をご教示いただけますでしょうか。

・20年分の割引現在価値を算出->1,323,632,950円・・・(1)
・残存価値=〇〇〇円・・・(2)
・(1)+(2)=2,000,000,000円

上記(2)の算出方法と結果としての鑑定評価額2,000,000,000円の算出方法が不明です。
何卒よろしくお願いいたします。

質問者分類:企業・事業者 回答件数:1件

この質問に回答する

回答者:不動産ブレーン

回答日:2019/09/15

yasuhiroさん 様

ご回答致します。

この前提が、正しいとすると

矛盾が生じます。
DCF法による価格が正しくないか、最終還元利回りが正しくないかです。

価格が正しいとすると、現在価値+復帰価格(残存価値)
なので、最終還元利回りは14.7%と成ります。

仮に最終還元利回りが正しいとすると、価格は3,451,300,000円と成ります。

又、参考までに直接法で5%で永久還元すれば2,000,000,000となります。

この算出法の詳細が解らないので、これ以上の事は個別具体的に質問いただければと思います。

問題点はDCF法による価格を採用する場合には、5~10年以内の収益及び不動産価格の予測が出来る範囲の期間で採用するのが重要です。
期間20年は予測の範囲を超えDCFになじまないと私的には考えます。

不動産ブレーン:一級建築士・不動産鑑定士:町田晋平
PS:詳細資料お送り頂ければさらにご説明可能です。


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