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教えて鑑定士 質問詳細

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質問日:2018/12/28

町田先生、有難うございます。いつも、解りやすくご解説…


投稿者:ポコペンさん

町田先生、有難うございます。いつも、解りやすくご解説いただき、心からから感謝申し上げます。お忙しいところ申し訳ないのですが、あと一つ、ご指導ください。

遺産分割の実務の本を見ると、以下のような解説があります。

★『使用借権の負担のある土地の底地価格=建付地価格(チェック)(1-使用借権割合)』

★『建付地の評価方法…不動産鑑定評価基準によれば、当該建付地と更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度などを考慮して求めた価格を標準として決定するものとされている。更地価格は建物等の定着物が無いので、最有効使用を前提として把握されるが、建付地は建物等の敷地に供されているので、最有効使用より劣る利用状況であれば建付減価が生ずる。』

 遺産である宅地は、市の地図情報によれば、第1種住居地区、建ぺい率60%、容積率200%、第2種高度地区・高さ制限20mとなっています。近隣は個人の建物が建っており、私から見ると、ごく普通の住宅地です。宅地に建つ家屋は、軽量鉄骨造りで、築10年です。
 上記の建付地の評価方法の解説によれば、『建付地は建物等の敷地に供されているので、最有効使用より劣る利用状況であれば建付減価が生ずる。』とありますが、素人の私には、現在の土地利用の状態が、『最有効使用より劣る利用状況』なのか、それとも最有効使用状態なのか、計りかねております。もし、家が建っていること自体が、『最有効使用より劣る利用状況』であれば、当然に建付減価が生ずるでしょうし、減価を求められれば応ずるしかないようにも思います。
この宅地が、最有効使用の利用状態にある可能性が高いのか、あるいは無い可能性が大なのか、先生のご意見をいただきたく、よろしくお願い申し上げます。

質問者分類:個人 回答件数:1件

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回答者:不動産ブレーン

回答日:2018/12/29

ポコペンさん 様
ご返事有り難うございます。

お答え致します。
お伝え頂いた文面からすると、敷地面積が近隣地域の標準的なものと大きく異ならない場合には最有効使用の状態と判定して良いと考えます。従って建付減価は有りません。

住宅地の場合、建付減価とは、例えば近隣地域の標準的画地と比べて著しく大であるのにポツンと一軒建っていて、建ペイ率、容積率を十分使用していないとかの場合、あるいは標準的画地規模で、標準的使用(通常最有効使用と一致)であるが、建物が老朽化し、建て替えが目前に迫っている様な場合等が上げられます。
もう一つは、規模が纏まっている場合に、マンション適地の場合に戸建て住宅が建っていたり、容積率を十分に生かしていない旧いアパートが建っている場合等が考えられます。

参考までに、商業地の場合には、高度利用地が多いので住宅地よりもその利用の程度、状態により建付減価の可能性は高くなるのが一般的です。

不動産ブレーン:一級建築士・不動産鑑定士:町田晋平
PS:外にご質問有れば個別にメール等にてお問い合わせ下さい。
年中無休にて対応致します。


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