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不動産鑑定の基礎知識詳細

不動産鑑定の基礎知識詳細

投稿日時:2012/03/15 18:01

様々な土地価格

不動産鑑定士が求める価格は、通常、正常価格と言われるものであり、不動産鑑定評価基準では、
「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」とされています。

皆さんがよく聞く地価公示価格等も正常価格となります。この他の価格には、相続税評価額、固定資産税評価額があります。 

相続税評価額は、相続税の申告時に査定しなければならないもので、「財産評価基本通達」に基づき査定されるものですが、
相続等が発生して相続税の申告が必要にならなければ、あまり目にすることはないと思います。

固定資産税評価額は、市の税務課等が査定しているもので、毎年市役所等から送られてくる課税明細書等に記載がなされています。

これらは互いに密接な関係があるので、以下にまとめます。

_地価公示価格等・・・100%とすると
_相続税路線価・・・約80%
_固定資産税路線価・・・約70%    という関係が成立します。

ここで重要なのは、この割合です。

例えば、公示地の価格が10万円/m2とすると、その公示地の路線価は80%の8万円/m2、固定資産税路線価は70%の7万円/m2ということになります。
ただし、相続税路線価と固定資産税路線価が逆転したり、乖離したりしている場所も多々ありますので注意が必要です。

以上を前提に100m2の土地を評価してみます。
ただし、土地の個別的要因、時点修正等は簡便にするため省略します。

・地価公示価格等 :10万円/m2 × 100m2 = 1,000万円
・相続税評価額  :8万円/m2 × 100m2 = 800万円
・固定資産税評価額:7万円/m2 × 100m2 =700万円

地価公示価格等はいわゆる市場で成立する価格ですが、
相続税評価額は20%、固定資産税評価額は30%安くなることになります。
したがって、固定資産税評価額で売買等を行うと、市場価格の概ね30%安い価格になってしまいますので注意が必要です。



■執筆 : 関西みなと鑑定株式会社 小塩 敦(不動産鑑定士・再開発プランナー)


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