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不動産鑑定の基礎知識詳細

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投稿日時:2012/03/09 09:59

不動産鑑定評価の価格決定の仕組みと日影(日照阻害の程度)の影響について

1.一般的に鑑定評価で行われている不動産価格決定の仕組み

標準価格 × 個別的要因に基づく格差修正率 = 評価対象地の価格(単価)
評価対象地の価格(単価) × 評価対象地の地積 = 評価対象地の価額(総額)

標準価格:評価対象不動産の存する近隣地域内の標準的画地の価格
(すなわち、地域の最も中庸な価格形成要因:例えば最寄り駅からの距離・前面道路幅員  接道状況・間口・奥行・規模・形状・用途地域・環境条件等が中庸なものの価格)

格差修正率:標準的画地の価格形成要因と評価対象不動産のそれとの優劣の比較により求める。
(この時の単価は当然に規模を考量したもの)

2.上記の仕組みの中での日影の影響の関わりについて

日影(日照阻害の程度)->評価対象地と日照阻害建物の規模・高さ・地盤面との相対的位置関係により物理的な日影の状態が異なる。

地域要因の比較->その不動産の属する近隣地域ごとの地価水準(標準価格)を形成する要因(地域要因)の相異。(地域分析に基づく地域格差修正)
個別的要因の比較->その不動産ごとの固有(局部的)の要因で地域性を代表する標準的画地の価格を形成する要因との相異。(個別分析に基づく格差修正)

※ここで、日影(日照阻害の程度)は地域性に依存するものなのか個別性に依存するものなのかが問題となる。
ところで一般に日照阻害を被る不動産は面的な広がりを持つものでなくピンポイントであることが多いので上記の鑑定評価の不動産価格の決定の仕組みにおいての個別分析に基づく格差修正率として考えるのが妥当である。


■執筆 : 不動産ブレーン  町田 晋平(不動産鑑定士・一級建築士)


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